Caso práctico: Tributación en el IRPF de la venta de un elemento común de la comunidad de propietarios

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de propietarios acuerda desafectar y vender la antigua vivienda de portería, que tenía la consideración de elemento común del edificio.

La venta se formaliza en 2025 por 120.000 euros. Los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por los propietarios ascienden a 6.000 euros.

Uno de los propietarios adquirió su vivienda en 2010 por 180.000 euros y soportó 12.000 euros de gastos y tributos inherentes a la adquisición. Su coeficiente de participación en el edificio era del 2 % antes de la segregación de la vivienda de portería y queda fijado en el 1,96 % después de aquella.

El propietario obtiene, además, 18.000 euros de rendimientos íntegros del trabajo procedentes de un único pagador y no percibe otras rentas. Para evitar tener que presentar la declaración del IRPF, comunica que renuncia a la cantidad que le corresponde por la venta y permite que permanezca en la cuenta bancaria de la comunidad.

¿Debe este propietario tributar por la venta del elemento común y presentar la declaración del IRPF aunque renuncie a recibir el importe que le corresponde?

RESPUESTA

Sí. La venta de la antigua vivienda de portería genera para el propietario una ganancia patrimonial derivada de la venta de un elemento común. La renuncia a cobrar o la decisión de dejar el dinero en la cuenta de la comunidad no impiden su tributación ni eliminan, en este supuesto, la obligación de presentar la declaración del IRPF.

La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas —LIRPF— considera ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, salvo que la propia ley las califique como rendimientos.

La comunidad de propietarios no es quien obtiene la ganancia patrimonial a efectos del IRPF. La renta corresponde a los propietarios de acuerdo con la titularidad jurídica del inmueble y con sus respectivos coeficientes de participación. Las comunidades de propietarios actúan como agrupaciones de sus integrantes, que son quienes deben tributar por las rentas obtenidas. 

Conforme al artículo 11.5 de la LIRPF, las ganancias y pérdidas patrimoniales se atribuyen a los contribuyentes titulares de los bienes, derechos o elementos patrimoniales de los que procedan. Por ello, cada propietario debe declarar la parte de la ganancia o pérdida correspondiente a su participación en el elemento común.

La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2314-20), de 7 de julio de 2020, establece que la ganancia o pérdida derivada de la venta debe atribuirse según la titularidad jurídica, con independencia de que los propietarios cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero o lo destinen a cualquier otra finalidad.

En consecuencia, la renuncia del propietario no evita que se le atribuya la ganancia patrimonial. Fiscalmente, primero obtiene la parte de la renta que deriva de su condición de copropietario y, posteriormente, decide dejar su importe a disposición de la comunidad. Este destino posterior no modifica la tributación originada por la transmisión.

Cálculo de la ganancia patrimonial

Según los artículos 34 y 35 de la LIRPF, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.

1. Valor de transmisión correspondiente al propietario

El valor neto de transmisión del elemento común es:

120.000 euros ? 6.000 euros = 114.000 euros.

Al propietario le corresponde el 2 %:

114.000 euros × 2 % = 2.280 euros.

2. Valor de adquisición correspondiente al elemento transmitido

El valor de adquisición de la vivienda del propietario, incluidos los gastos y tributos inherentes, asciende a:

180.000 euros + 12.000 euros = 192.000 euros.

El porcentaje correspondiente al elemento común transmitido se obtiene por diferencia entre el coeficiente anterior y el posterior a la segregación:

2 % ? 1,96 % = 0,04 %.

Por tanto, el valor de adquisición imputable al elemento común es:

192.000 euros × 0,04 % = 76,80 euros.

3. Ganancia patrimonial

2.280 euros ? 76,80 euros = 2.203,20 euros.

El propietario deberá integrar una ganancia patrimonial de 2.203,20 euros en la base imponible del ahorro del período impositivo en el que se formalizó la transmisión.

Obligación de presentar la declaración del IRPF

El artículo 96 de la LIRPF establece, como regla general, la obligación de presentar declaración, aunque contempla determinadas exclusiones según la naturaleza y cuantía de las rentas obtenidas.

El límite conjunto de 1.600 euros previsto para rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales solamente comprende rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta. La ganancia obtenida por la venta de la vivienda de portería no está incluida en ese supuesto.

La exclusión general para contribuyentes cuyas rentas totales no superen 1.000 euros anuales tampoco resulta aplicable. En este caso, el propietario obtiene 18.000 euros de rendimientos íntegros del trabajo y una ganancia patrimonial de 2.203,20 euros, por lo que supera dicho límite conjunto.

La redacción vigente del artículo 96.2 de la LIRPF mantiene que únicamente quedan excluidos de declarar por esta regla los contribuyentes que obtengan exclusivamente rendimientos y ganancias patrimoniales con el límite conjunto de 1.000 euros anuales y pérdidas patrimoniales inferiores a 500 euros.

Por tanto, aunque los rendimientos del trabajo, considerados aisladamente, no superen el límite aplicable cuando proceden de un único pagador, la ganancia patrimonial no sometida a retención determina que el propietario deba presentar la declaración del IRPF. 

En conclusión, el propietario debe declarar una ganancia patrimonial de 2.203,20 euros y presentar la declaración del IRPF. La renuncia a cobrar el importe de la venta o su permanencia en la cuenta de la comunidad no altera esta consecuencia, porque la renta se le atribuye en función de su titularidad y de su coeficiente de participación.