Caso práctico: Base imponible de AJD por la declaración de obra nueva de una construcción comunitaria

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de propietarios construye una sala de reuniones en un terreno común del edificio. Finalizadas las obras, los propietarios formalizan su declaración de obra nueva en escritura pública para incorporarla al Registro de la Propiedad. La construcción mantiene su carácter de elemento común y no se crean nuevos elementos privativos.

Las certificaciones finales y las facturas desglosan un coste efectivo de ejecución material de 120.000 euros, unos honorarios técnicos de 12.000 euros y un beneficio empresarial del contratista de 8.000 euros, consignado separadamente del coste material. El terreno ocupado por la construcción tiene un valor de 40.000 euros.

Por la declaración de obra nueva se autoliquida AJD sobre una base imponible de 120.000 euros. La Administración propone elevarla a 180.000 euros, sumando los honorarios técnicos, el beneficio empresarial y el valor del terreno. No cuestiona la realidad ni la cuantificación del coste de ejecución material acreditado.

¿Es correcta la base imponible propuesta por la Administración o debe limitarse al coste de ejecución material de la construcción comunitaria?

RESPUESTA

No es correcta la base imponible de 180.000 euros. Para liquidar AJD por la declaración de obra nueva debe atenderse al coste real de ejecución material de la construcción declarada, sin incorporar el terreno, los honorarios técnicos ni el beneficio empresarial del contratista. En las circunstancias planteadas, la base imponible es de 120.000 euros.

Regla aplicable a la declaración de obra nueva

El artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo — RITPyAJD—, establece una regla específica: la base imponible de estas escrituras está constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare. Por tanto, la magnitud relevante no es el valor de mercado del inmueble terminado ni la totalidad del desembolso asociado a la actuación.

La STS n.º 617/2026, de 18 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2211, reitera que debe valorarse lo que realmente costó ejecutar la obra, no el inmueble resultante puesto en el mercado. Su fundamento jurídico quinto rechaza incorporar importes o conceptos que excedan del coste real de la construcción. 

En cuanto a las partidas excluidas, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V3632-15), de 19 de noviembre de 2015, precisa que no forman parte de esta base imponible los honorarios profesionales, el beneficio empresarial del contratista, el IVA y los demás conceptos que no integren estrictamente el coste de ejecución material. Que un gasto sea necesario para promover o documentar la obra no determina, por sí solo, su inclusión en la base de AJD.

Aplicación a la construcción comunitaria

La delimitación de las partidas del supuesto es la siguiente:

• Ejecución material: 120.000 euros. Se incluye íntegramente, pues corresponde a la construcción declarada y su importe está acreditado.
• Honorarios técnicos: 12.000 euros. Se excluyen por constituir una remuneración profesional diferenciada del coste material.
• Beneficio empresarial del contratista: 8.000 euros. Se excluye al estar identificado separadamente y no integrar el coste de ejecución material.
• Terreno: 40.000 euros. Se excluye porque la escritura documenta la obra nueva, no la adquisición del suelo ni la constitución del régimen de propiedad horizontal.

La operación resulta, por tanto, de restar a la base propuesta las partidas improcedentes: 180.000 ? 12.000 ? 8.000 ? 40.000 = 120.000 euros. La propuesta incrementa indebidamente la base en 60.000 euros. Las certificaciones finales y las facturas desglosadas permiten fundamentar la cuantía de la base imponible, sin confundir el coste material con el precio global satisfecho al contratista o con el valor del inmueble. 

A TENER EN CUENTA. La circunstancia de que la construcción pertenezca a los propietarios como elemento común no permite trasladar a esta declaración la regla del artículo 70.2 del RITPyAJD. Este apartado contempla la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal e incluye también el terreno; se trata de una operación distinta de la declaración de obra nueva objeto de la consulta.