La DGT rechaza deducir el nuevo préstamo tras cancelar la hipoteca con fondos propios

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1581-26), de 15 de junio de 2026, analiza el tratamiento en el IRPF de los intereses de un nuevo préstamo hipotecario contratado para sustituir al que financió la adquisición de un inmueble arrendado.

Relevancia del criterio. La DGT concluye que los intereses del nuevo préstamo no son deducibles del rendimiento del capital inmobiliario cuando el préstamo original se cancela íntegramente con fondos propios y no existe una sucesión directa o una adecuada conexión entre ambas financiaciones.

Cancelación y contratación de un nuevo préstamo

El consultante adquirió en marzo de 2024 un inmueble situado en A Coruña mediante un préstamo hipotecario. Al estar arrendado, venía deduciendo los intereses y demás gastos de financiación. Posteriormente recibió una oferta con mejores condiciones de otra entidad, que no admitía la subrogación.

La operación proyectada consistía en cancelar por completo el préstamo original con fondos propios y formalizar inmediatamente después otro préstamo hipotecario sobre el mismo inmueble. Su importe no superaría el capital pendiente ni el valor de adquisición, y la escritura indicaría que su finalidad era financiar la adquisición del inmueble arrendado.

Requisitos para deducir los intereses

El artículo 22.1 de la LIRPF califica como rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes del arrendamiento de inmuebles. Los gastos deducibles se regulan en el artículo 23.1 de la LIRPF y se desarrollan en los artículos 13 y 14 de su reglamento.

En particular, el artículo 13.a) del RIRPF permite deducir los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble del que procedan los rendimientos, así como los demás gastos de financiación.

No existe continuidad de la financiación

Tributos admite la continuidad cuando la firma del nuevo préstamo y la cancelación del anterior se producen sucesivamente en un mismo acto o existe una concatenación adecuada entre ambas operaciones. En tal caso, pueden ser deducibles tanto los gastos de constitución del nuevo préstamo como los derivados de cancelar el originario.

Sin embargo, la cancelación total con fondos propios rompe, en el supuesto consultado, la trazabilidad financiera entre el capital inicialmente destinado a adquirir el inmueble y el nuevo préstamo.

Consecuencia práctica

La DGT determina que el nuevo préstamo no puede considerarse invertido en la adquisición del inmueble a efectos del artículo 13.a) del RIRPF. Por ello, sus intereses no constituyen un gasto deducible para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario. La documentación complementaria consultada también destaca la importancia de acreditar la conexión y el destino de la nueva financiación mediante medios de prueba admitidos en derecho.