Derogado el RD-ley 28/2026 y convalidado el RD-ley 29/2026

El BOE de 13 de noviembre de 2026 publica dos resoluciones del Congreso de los Diputados que determinan el futuro de los reales decretos-ley de vivienda aprobados el 6 de octubre: queda derogado el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, relativo a la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, mientras que se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible.

Ambos acuerdos fueron adoptados el 12 de noviembre de 2026 por la Diputación Permanente del Congreso, de conformidad con el artículo 86.2 de la Constitución.

El RD-ley 28/2026 queda derogado sin llegar a entrar en vigor

La Resolución de 12 de noviembre de 2026 ordena publicar el acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptaban medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Este real decreto-ley había sido publicado en el BOE del 7 de octubre de 2026, pero preveía una entrada en vigor diferida al 15 de noviembre. Por tanto, su derogación impide que llegue a entrar en vigor.

La norma concentraba su regulación en la estabilidad de los contratos de vivienda habitual y mantenía, con ajustes, la reforma del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que anteriormente había previsto el Real Decreto-ley 27/2026. En concreto, no llegan a entrar en vigor las medidas sobre prórrogas sucesivas, preaviso e indemnización por no renovación que se contemplaban en el mismo.

El RD-ley 29/2026 continúa vigente tras su convalidación

La segunda Resolución de 12 de noviembre de 2026 publica el acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

La norma fue publicada en el BOE del 7 de octubre de 2026 y entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre. La convalidación permite que mantenga su vigencia y evita el decaimiento de las medidas aprobadas.

Principales medidas que permanecen vigentes

Arrendamientos temporales y por habitaciones. La regulación distingue expresamente entre vivienda habitual y vivienda temporal, incluyendo el alquiler parcial de habitaciones o estancias según la necesidad residencial atendida. La temporalidad debe responder a una causa real, expresa y acreditable.

Garantías para las personas arrendatarias. Se refuerzan las reglas sobre gastos de gestión y formalización, garantías adicionales, reparaciones y derechos de adquisición preferente, además de establecer límites específicos para el alquiler por habitaciones y para determinados contratos temporales sucesivos.

Protección frente a desahucios y función social de la vivienda. El real decreto-ley incorpora medidas dirigidas a personas en situación de vulnerabilidad, limita determinadas adquisiciones inmobiliarias y establece instrumentos para ampliar el parque de vivienda social y asequible.

Medidas fiscales y de acceso a la vivienda. También se mantienen las reformas tributarias, los incentivos vinculados al alquiler y la vivienda asequible, así como las medidas de financiación y apoyo al acceso a la primera vivienda previstas en la norma.

Impacto práctico

Los operadores deberán diferenciar claramente ambos textos. Las medidas del RD-ley 28/2026 no resultan aplicables, al haber sido derogado antes de su entrada en vigor. En cambio, las previsiones del RD-ley 29/2026 continúan desplegando sus efectos tras la convalidación parlamentaria.